V případě že máte v plánu pronajmout si prostory pro vaše podnikání, rozhodně si přečtěte, na co byste si měli dát pozor. Pokud podceníte nájemní smlouvu, mohou vás v budoucnu čekat nemalé problémy s pronajímatelem.
Nájemní vztah mezi provozovatelem podnikatelské činnosti a pronajímatelem se řídí pravidly pro „nájem prostor sloužících k podnikání“, které upravuje občanský zákoník. Dřívější pojem „nebytový prostor“ se již nepoužívá, stejně tak jako původní zákon a ustanovení. Podmínky pro komerční nájem, jak se tomu říká v současné době, najdete v § 2302 – 2315 občanského zákoníku. Rozhodně je ale dobré vědět, že právní úprava pronájmu komerčních prostor se od obecného nájmu značně liší. Jiná pravidla se zde uplatňují již při sjednávání a následném uzavírání smlouvy. Odlišné jsou ale i výpovědní lhůty při případném ukončování nájmu. Stejně tak se liší i další práva a povinnosti nájemce i pronajímatele.
Takže jaké náležitosti byste neměli ve smlouvě opomenout?
Nezapomeňte správně vymezit účel nájmu.
Rozhodně při uzavírání nové nájemní smlouvy dbejte na to, aby byl správně sjednán účel užívání budoucích obchodních prostor. Podstatné je právě to, aby zde bylo uvedeno, že pronajímané budete používat pro účely vašeho podnikání. Nájemce by totiž neměl dané prostory používat k jiným účelům, než které jsou popsány v kontraktu. Nemělo by se tedy dít ani to, že nájemce změní charakter své činnosti, ať už třeba předmět podnikání nebo i okolnosti jejího výkonu. Například i zavedení nočního provozu je ze zákona možné jen v omezených případech. Pro vás bude ale vždy výhodné sjednat si účel užívání pokud možno co nejširší. Tak předejdete tomu, abyste později nepřišli na to, že prostory využíváte v rozporu s nájemní smlouvou. Při tom si nezapomeňte zjistit, k jakému účelu jsou vůbec dané obchodní prostory k pronájmu kolaudované. Nejlepší je si rovnou vyžádat příslušné kolaudační rozhodnutí.
Dohodněte se předem na firemním označení provozovny.
V mnoha případech podnikání je třeba umístit na budovu, ve které se nachází vaše provozovna, firemní označení. Proto doporučujeme, abyste si již v nájemní smlouvě dohodli souhlas pronajímatele s jeho umístěním. Je dobré si přesně vymezit i to o jaké štítky nebo návěstí se bude jednat. Nájemce má totiž ze zákona právo vyvěšení firemního označení z určitých důvodů pronajímateli nepovolit.
Specifikujte si podmínky pro skončení nájmu.
Klasicky se samozřejmě rozlišuje, zda byl nájem sjednán na dobu určitou, kdy je předem sjednána doba jeho trvání, nebo neurčitou.
Nájem na dobu určitou může pronajímatel ukončit i bez souhlasu nájemce v případě, že má být nemovitost, ve které se provozovna nachází, odstraněna či přestavována a pronajímatel o tom v době uzavírání smlouvy nevěděl. Vypovědět ji může pochopitelně, i porušuje-li nájemce povinnosti, které z nájmu vyplývají, nebo pokud jedná v rozporu s nájemní smlouvou. Nájemce zase může smlouvu na dobu určitou vypovědět, když ztratí způsobilost k podnikatelské činnosti, ke které je prostor určen. Stejně tak je tomu v případě, že prostor přestane být způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nesjedná nápravu. A stejnou možnost má i v případě, že pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti.
Smluvní strany si však můžou sjednat i další možnosti výpovědi z jiných důvodů nebo chtějí-li dokonce i bez uvedení důvodu.
Výpovědní lhůta u nájmu na dobu určitou trvá tři měsíce. Zatímco u nájmu na dobu neurčitou je to šest měsíců. Ve smlouvě je však možné sjednat i jinou výpovědní dobu. Vám se ale rozhodně vyplatí myslet na zadní vrátka.
Je tu však ještě jedna důležitá informace. Od roku 2014 občanský zákoník přináší povinnost pronajímatele nahradit původnímu nájemci výhodu, kterou získal převzetím zákaznické základny vybudované původním nájemcem.